איך לקבל משכנתא – מאת אלעד לאור יועץ משכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל דינמי מאד ובימים אלה ממש לא קל ובכלל לא פשוט לקבל משכנתא בתנאים הוגנים. שמי אלעד לאור ואני יועץ משכנתאות. במאמר זה אסביר לכם עם החשיבות והיתרונות בקבלת ייעוץ למשכנתאות. כך שתוכלו להגיע לחסכון של עשרות אלפי שקלים במשכנתא.

ההמלצה החשובה ביותר שלי היא להתייעץ עם המומחים ולשפר את ההצעות שקיבלתם מהבנקים. אם לא קיבלתם הצעה מהבנקים כדאי לכם מאד למלא כאן פרטים באתר בכל הנוגע למשכנתא למסורבים ותקבלו סיוע מדהים. אם יש לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא חשוב שקבלו את התנאים הטובים ביותר ואל תהססו להיעזר במומחים שיש להם ניסיון רב שנים בתחום.

החשיבות בקבלת ייעוץ עדכני למשכנתא

משכנתאות הן הוצאה גדולה ובמקרים רבים גם חונקת. כדי לקחת משכנתא טובה צריכים לבצע בחירה נכונה ולבנות תמהיל נכון למשכנתא כדי שיוזיל לכם את המחיר ויקטין את הסיכונים לא רק בשעת קבלת המשכנתא או רק בשנה הראשונה. חשוב לבנות תמהיל משכנתא בריא שיהיה הכי נכון עבורכם למשך שנים רבות.  הנכם מוזמנים להשאיר פרטים ולהיעזרק בניסון ובשירות המקצועי שלנו למשכנתא. ייעוץ ראשוני חינם. השאירו פרטים בטופס המתאים.

אלעד לאור – מה תפקידו של יועץ משכנתאות?

יועץ משכנתאות תפקידו לפעול למתן ייעוץ פיננסי לבנייה נכונה של תמהיל המשכנתא. כידוע לכולנו, בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים מוכרים את המוצרים שלהם ישירות ללקוחותיהם אבל בשנים האחרונות, עם הגידול הנרחב בשוק הנדל”ן המקומי, החל להתפתח תפקיד יועץ המשכנתאות המייצג את הלקוחות מול הבנקים השונים ומסייע להם לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר מאשר הבנקים מציעים בפגישות הראשונות.

כיום, בשוקים המפותחים בעולם תפקיד יועץ המשכנתאות, או ברוקר משכנתאות, הפך להיות יותר ויותר פופולרי. ייעוץ לבחירת תיק משכנתה מאפשר ללווה לבחור את מסלול המשכנתה המתאים ביותר ללווה ואת הבנק אשר ילווה אותו בצורה האופטימלית. במדינות מערביות מקובל כי הכשרת יועצי המשכנתאות מוסדרת על ידי המדינה וזאת כדי להבטיח תאימות אופטימלית למערכת הרגולציה והבנקאות המקומית. כך למשל, בארצות הברית כלל המדינות למעט אחת הסדירו כללי ייעוץ אחידים לברוקרים הפועלים בתחומה.

פעולותיו של יועץ המשכנתאות ברחבי העולם וגם בישראל

אופי והיקף העבודה של יועץ (ברוקר) משכנתאות משתנה בין מדינה למדינה. כך לדוגמה, יועץ ברוקר באנגליה יטפל בהסדרת כלל הפעילות הבנקאית, והוא אחראי על טיב הייעוץ שמעניק, ונותן את הדין על ייעוץ שמתגלה כבלתי הולם לצורכי הלקוח. במדינות אחרות לעומת זאת, תפקיד היועץ הוא בעיקר מכירתי כלומר רק מבצע ייעוץ ראשוני על תמהיל המשכנתה אך אינו מלווה את הלקוח מול הבנקים. מובן כי איכות עבודת היועץ נמדדת בסל השירותים אשר יעניק בסופו של דבר ללקוח.

המשימות של יועץ משכנתאות:

עבודת שיווק כדי למשוך לקוחות.

בנייה של תיק לווה והערכה של יכולות הלווה, למשל הערכה של היסטוריית האשראי של הלווה, דו”ח הכנסות של הלווה (מאומת על ידי תלושי הכנסות ותיעוד דומה).

ניתוחים פיננסיים שונים להערכת יכולת הלקוח לשלם את המשכנתה מדי חודש.

ניתוח שוק כדי למצוא מוצר משכנתה שמתאים לצורכי הלקוח. בישראל שלב זה הוא בעיקר הצגת תיק הלקוח והתמהיל המבוקש בפני מספר בנקים.

איסוף וטיפול בכל הטפסים והמסמכים הדרושים לצורך משכון הנדל”ן.לנטילת המשכנתה (חוזה רכישת הנכס, תעוד שכר, דפי חשבון, וכו’).

מציאת מסלול המשכנתה הטוב והחסכוני ביותר עבור הלקוחות שלהם, מול המלווה שהציע את ההצעה הטובה ביותר עבור הלקוחות שלהם.

יועצי משכנתה בישראל

עד היום טרם נערך מחקר מקיף אשר יכל לדגום את היקף פעילות יועצי המשכנתאות בישראל. ההנחה הרווחת בקרב התאחדות יועצי מימון לדיור (משכנתאות) היא שפועלים היום בישראל למעלה מ-1,000 יועצים פרטיים ועוד כמה חברות ייעוץ מסחריות. במחקר עיתונאי שנערך בשנת 2012 עלה כי כ-10-12% מתיקי המשכנתה בישראל מטופלים על ידי יועץ משכנתאות חיצוני לבנק. אמנם שיעור זה עולה בהתמדה בשנים האחרונות אולם לשם השוואה, בארצות הברית נערך ב-2004 מחקר דומה אשר הסיק כי ישנם כ-53,000 חברות ברוקרים למשכנתה המעסיקות למעלה מ-400,000 עובדים, ואשר מטפלות בכ-68% מכל הלוואות הדיור בארצות הברית. חוקי המשכנתאות בארצות הברית מעוגנים ב-10 חוקים פדרליים אכופים על ידי רשויות ייעודיות, ובנוסף מעוגן בחוקים מקומיים של 49 מדינות בארצות הברית.

בישראל לא קיימת היום כל רגולציה בנושא, גופים שונים, פרטיים ומטעם איגודי היועצים פועלים להסדרת נוהלי העבודה של היועצים מול הגופים המממנים. ביוני 2017 פרסמה המפקחת על הבנקים לראשונה טיוטת מכתב המיועדת להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות מול הבנקים.

בחלק מהמדינות הבנקים נעזרים בברוקרים למיפוי לווים בעייתיים ולהסדרת תהליך נטילת המשכנתה, כך שהברוקר מוצא עצמו ממלא את צורכי הלקוח, תוך שהוא מקיים את דרישות הבנקים ובכך למעשה מסייע להגן עליהם מפני מקרי הונאה.

ההבדל בין יועץ משכנתאות עצמאי, לבין קצין אשראי בנקאי

יועץ משכנתאות עצמאי תפקידו לייצג את הלקוח (הלווה) מול מספר מלווים (בנקים, וגופים פיננסים אחרים), ואילו קצין אשראי בנקאי עובד ישירות עבור המלווה. בארצות הברית מרבית הגופים המלווים דורשים כי ברוקר המשכנתה יעבור הכשרה ויורשה לעסוק בתחום המשכנתאות. הרישיון בארצות הברית נחלק לשלוש “ברוקר מורשה”, “ברוקר עסקי”, ו”מלווה ישיר”.

רישיון העיסוק של ברוקר משכנתאות כולל אחריות אישית לעמידה בנוהלי המדינה בה הוא פועל, הפרה של תנאים כאלה עונשם שלילת רישיון ואף מאסר והם תקפים למשך כל חיי המשכנתה המיועצת. קצין האשראי הבנקאי כפוף לנוהלי העבודה של המוסד הפיננסי בו הוא עובד.  שני התפקידים עובדים תחת חוקים, נהלים, קודים אתיים, והתחייבויות למניעת הונאה או חשיפת פרטיות הלקוח. בנוסף, ברוקרים מסוימים מתייחסית לעצמם כקציני אשראי להלוואה לה ייעצו, לכל דבר ועניין.

במקומות שונים בעולם יועצי משכנתאות חייבים לעבור תהליך הכשרה ורישוי אחיד על ידי הגופים הממשלתיים. מטרת הרישוי הארצי לסייע לשפר את תעשיית ייעוץ המשכנתאות על כל מורכבותה, ולפתח מנגנוני פיקוח על היועצים, ומנגנוני תקשורת אחידה בינם לבין המערכת הפיננסית, וכן על מנת ליצור עקביות עם דרישות הרישוי ובכך לסייע להעלאת רמת השירות הניתנת על ידם לרמה הגבוהה ביותר האפשרית. קציני אשראי בנקאיים נדרשים להיות בנקאים מורשים אך אינם יועצים מורשים.

עמלות ייעוץ

נהוג כי יועצי משכנתאות גובים תשלום קבוע וידוע מראש עבור השירותים שמעניקים ללקוח. תשלום זה נע בין 3,000 ש”ח ל-15,000 ש”ח, תלוי ביועץ ובמורכבות התיק. מספר חברות גובות עמלה שיעורית מתוך סך המשכנתה המאושרת באמצעותה. נציין כי בחו”ל נהוג לגבות עמלה שיעורית הן על המשכנתה המאושרת (למשל 0.66%) והן תשלום שנתי (0.18% מסך התשלום השנתי). עמלות אלה, הונהגו למשל באוסטרליה וניו זילנד, במטרה ליצור מחויבות של היועצים למשך כל חיי המשכנתה, כתגובה למשבר משכנתאות הסאבפריים שפקד את ארצות הברית בשנת 2008. בבנקים בנקאים טלפונים, יועצי ההשקעות והלוואות אינם מקבלים כלום, מלבד את משכורת הבנקאי הקבועה מראש.